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Alquileres en crisis: la nueva ley arrancó con la oferta por el piso

Muchos contratos se prorrogan, en lugar de renovarse. Y se fijan pautas entre las partes.

Opinión 12 de diciembre de 2023 Guadalupe Montero Guadalupe Montero
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Francisco Rivas Avila, Martillero Público.

La nueva ley pone fin a una práctica que se había vuelto común en los últimos meses: los alquileres en dólares. 

La norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

En cuanto a la actualización de la ley de alquileres y sus cambios significativos, Luis “Gordo” Puló y Cecilia Torres, entrevistaron en Salta + Iva por FM Identidad 103.3 al Martillero Público, Franciso Rivas Vila. 

El profesional explicó la ley anterior permitía un ajuste anual, ahora la reforma dispone que las actualizaciones se llevan a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno. Estos cambios representan un hito importante en la regulación de los alquileres en Argentina. Lo que no varía, es que la extensión de la duración de los contratos seguirá siendo a tres años.

Cómo funciona la nueva fórmula

Rivas, señaló que la nueva normativa establece que los precios se ajustan utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

El coeficiente tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, al reconocer que el aumento de los salarios puede variar según la rama de actividad, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9. Es decir que en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hace en un 90%.

El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir los siguientes pasos:

1. El inquilino debe ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia.

2. Luego, tiene que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.

3. Posteriormente, debe multiplicar el resultado por los $100.000.

4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.

Utilizando el método de ajuste anterior, o “Índice de Contrato de Locación” (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses. 

“De todos maneras, con esta nueva reforma el propietario  continúa en desventaja, ya que la inflación se encuentra por debajo de la real”, sostuvo Rivas Vila en Salta + Iva. 

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